Glossaire 

1 - Obligations du bailleur (investissement locatif)

2 - Estimation de votre bien Montpellier

3 - Le dispositif MaPrim'Renov

4 - Le mandat de vente 

5 - Le pré état daté (vente d'un lot en copropriété)

6 - La loi Climat (permis de louer et confort énergétique)

7 - L'encadrement des loyers à MONTPELLIER

8 - Le Home Staging

9 - Les avantages de la visite virtuelle

1 - OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Un propriétaire souhaitant louer son bien à un tiers doit s'assurer que celui-ci réponde à des critères de décence définis par la loi.

Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

- au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m

- ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

- Le logement assure le clos et le couvert.

- Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.

-Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

- Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.

- Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.

- Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

- Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

- Les cheminées sont munies de trappes.

- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.

- La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

- Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

- Le logement permet une aération suffisante.

- Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

- Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Absence d'animaux nuisibles :

- Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puce de lit, cafards).

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

- Une installation permettant un chauffage normal

- Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.

- Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.

- Une installation d'alimentation en eau potable

- Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

- Des installations d'évacuation des eaux usées: Elles se composent des eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC).

- Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.

- Elles doivent être munies de siphon.

- Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées: Elles se composent des eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC)..

- Une installation sanitaire intérieure au logement

- Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

- Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

- Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

- Un réseau électrique

- Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.

- Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

2 - L'ESTIMATION DE VOTRE BIEN IMMOBILIER

Une estimation est la première étape d'importance dans votre projet de vente !

Il vous manque une chambre avec l'arrivé d'un nouveau mini-vous ? Vous êtes mutés ou vous changez de vie ? Vous souhaitez changer de quartier ? Alors, vous allez certainement penser à vendre votre bien afin de financer une nouvelle acquisition.

L'estimation de votre bien est primordiale afin d'en définir son juste prix !

Mais dit-moi Jamie, quels sont les critères que vous considérez pour fixer le prix du bien ?

Heu.. moi c'est Lucas !

Les critères sont nombreux, notamment la superficie, le nombre de chambres, les équipements, l'époque de construction, la vue et l'orientation, mais aussi, l'environnement (ce qu'il y a autour de votre bien), l'état extérieur du bien (façades, espace jardin), l'état du bien intérieur (la qualité des matériaux et leur état d'usure), le confort énergétique du bien (isolation thermique et acoustique).

Bien évidement, d'autres critères interviennent dans l'élaboration du prix de vente comme l'inflation, l'état du marché immobilier (offres/demandes).

Vous l'aurez compris, il est difficile d'estimer son bien depuis un site internet qui ne verra jamais votre bien ! Tout comme il vous est impossible de juger la voix d'un chanteur que vous n'avez jamais entendu !

Chez EVOC IMMOBILIER, nous n'utilisons pas d'outils automatisés, cela entend que nous réalisons nos estimations de A à Z grâce à notre connaissance du marché immobilier montpellierain !

Vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison ? Contactez-nous !

3 - MA PRIMERENOV'

Un dispositif d'aide pour réaliser vos travaux de confort énergétique.

Dans le cadre d’une acquisition immobilière d’un bien ancien à rénover optez pour MaPrimeRénov’.

Celle-ci est accordée par l’organisme FranceRénov’ dans le but d’améliorer les performances énergétiques d’un bien immobilier.

C’est une aide financière qui sera calculée en fonction de vos revenus mais aussi en fonction du gain énergétique généré par les travaux.

Les bénéficiaires de cette prime vont optimiser leur confort contre le froid, l’humidité mais aussi contre la canicule. Les rénovations réalisées dont les coûts seront minorés grâce à cette dernière vont vous permettre de réaliser des économies sur vos factures d’énergie.

Sachez également que si vous faîtes les démarches pour obtenir cette prime, vous participez à l’effort collectif écologique, qui consiste à lutter contre le réchauffement climatique.

Que vous soyez propriétaire occupant,propriétaire bailleur ou encore le syndicat de copropriétaires, cette aide peut vous permettre de donner naissance à vos projets immobilier, et faire diminuer votre consommation énergétique.

Pour plus de renseignements rendez-vous sur le site maprimerenov.gouv.fr

4 - LE MANDAT DE VENTE(Obligations réciproques entre le vendeur et son mandataire)

ARTICLE 1104 du Code civil : Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Les parties sont liés par le devoir d’information et de loyauté.

L’article 1112-1 du Code civil français prévoit d’ailleurs, que celle des parties qui a une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Au regard de l’obligation de loyauté, il convient de noter que chacune des parties ne doit pas agir de manière à causer des dommages à l’autre, à savoir, un partie au contrat ne peut inutilement aggraver la situation de l’autre partie.

Il ne suffit pas que le contrat soit strictement respecté. Il est nécessaire d’adopter le comportement qui réponde le mieux aux intérêts communs des deux parties contractantes.

Enfin, l’obligation de coopération représente la collaboration qu’il devrait y avoir entre les parties afin que les deux puissent atteindre les fins du contrat, augmentant les chances de l’achèvement de la production de tous les effets conçus lors de la signature du contrat.

En effet, le devoir de coopération implique l’obligation pour chaque partie de faciliter l’exécution du contrat à son partenaire. Chaque partie ne doit pas voir dans l’autre un adversaire mais plutôt un partenaire, qui devrait être protégé en vertu de cette obligation de coopération.

Autrement dit, en vertu de l’obligation de coopération, le contractant ne doit pas seulement se préoccuper de son propre intérêt, mais doit agir de manière à permettre que l’autre partie bénéficie également de la conclusion du contrat.

Le vendeur signe plusieurs mandat simple avec des agences différentes, le net vendeur doit être le même pour tout le monde. Seuls les honoraires agence sont libres.

5 - LE PRE ETAT DATE(Obligation d'information du vendeur à l'acquéreur - vente en copropriété)

Le pré état daté - informations obligatoires à transmettre à l'acquéreur

Le « pré état-daté » est un document informatif, crée par la pratique afin de communiquer les informations obligatoires dont le contenu a été renforcé par la loi Alur du 24 mars 2014. A ce titre, l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de promesse de vente, avant la signature, plusieurs informations doivent être transmises.

L’objectif étant de donner toutes les informations nécessaires au futur acheteur afin de s’engager dans l’achat du bien en disposant d’une vision réelle et concrète des charges de copropriété.

Quand peut être fourni le pré état-daté ?

Le « pré état-daté » est fourni au futur acheteur préalablement à la signature du compromis de vente.

Qui fournit le pré état-daté ?

Le « pré état-daté » peut être fourni soit par le syndic soit par le vendeur directement s’il a été diligent en conservant les documents transmis antérieurement par le syndic ou soit par l’intermédiaire de ses codes d’accès extranet.

Le notaire en charge de la vente ne peut exiger que le pré état-daté soit communiqué par le syndic.

Que comporte le pré état-daté ?

Le « pré état-daté » comporte notamment :

- le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente ;

- le montant de la part de fonds de travaux rattachée au lot principal vendu ;

- le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur pour ce fonds ainsi que les sommes que l’acheteur est susceptible de devoir au syndicat de copropriété et celles dont le vendeur serait débiteur à l’égard du syndicat ;

- l’état global des éventuels impayés de charges au sein de la copropriété.

Le Syndic peut-il facturer la production du « pré état-daté » ?

Le « pré état-daté » peut être facturé par le Syndic dans l’unique cas où son contrat est antérieur au 2 juillet 2015.

Si le contrat de Syndic a été conclu ou renouvelé à compter du 2 juillet 2015, cette tâche ne peut en principe être facturée par le Syndic.

En effet, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a fixé une liste limitative des prestations particulières (en dehors de la gestion courante) pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique pour le Syndic.

Le pré état-daté ne fait pas partie de ces 18 prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires.

Ainsi, et depuis cette date, le Syndic ne peut plus légalement facturer la production de ce pré état-daté.

6 - LA LOI CLIMAT - LES BIENS ENERGIVORES

Pour la vente comme pour la location, quel sera l'impact ?

Le gouvernement souhaite réduire le nombre de logements considérés comme des « passoires thermiques » sur le marché, et prévoit un calendrier étalé sur 7 ans pour inciter les propriétaires souhaitant vendre ou louer un logement à réaliser les rénovations nécessaires.

La loi énergie-climat du 8 novembre 2019 visant à répondre à l’urgence écologique et climatique a notamment inscrit comme objectif la réduction du nombre de logements dont la consommation énergétique est considérée comme étant trop élevée.

1 - La vente d'un bien énergivore (en vigueur dès le 1er septembre 2022)

L'obligation pour les propriétaires de biens énergivores d'effectuer un audit énergétique en cas de vente entrera en vigueur le 1er septembre 2022.

A compter du 1er septembre 2022, les acquéreurs de biens immobiliers classés F ou G disposeront en complément de leur diagnostic de performance énergétique, d'un détail précis des travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d'atteindre directement la classe B"

2 - La location d'un bien énergivore (en vigueur dès le 1er janvier 2023)

La première phase de cet engagement débute dès 2021, puisque les propriétaires de ces « passoires thermiques » classées F et G, par le diagnostic de performance énergétique (DPE), auront l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires s’ils n’ont pas réalisé les travaux de rénovation permettant au logement d’atteindre de meilleures performances énergétiques.

Dès 2022, d’autres mesures plus contraignantes seront mises en place, car les propriétaires de logements classés F et G, par le diagnostic de performance énergétique DPE, qui auront pour projet de vendre ou louer leur bien, devront réaliser un audit énergétique. Les bailleurs seront également dans l’obligation d’informer les locataires sur les dépenses énergétiques du logement qu’ils occupent.

Dès 2023, les logements les plus énergivores, dont l’on attend encore le seuil de consommation de chauffage, seront qualifiés d’indécents, avec toutes les conséquences que cela implique.

Lorsqu’un logement est considéré comme indécent, le locataire peut alors contraindre le propriétaire de le mettre en conformité. Lorsque celui-ci refuse lors des négociations à l’amiable, le locataire peut alors saisir le juge et le tribunal peut ordonner l’exécution des travaux de mise en conformité ainsi qu’une réduction du loyer.

Dès 2025, les logements les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location.

Avant 2028 : obligation pour les propriétaires de faire les travaux permettant à ces logements d’atteindre la classe E, sauf exceptions encadrées légalement :- Les contraintes techniques.- Les contraintes architecturales.- Le coût disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Notez que d’ici 2028, les propriétaires n’ayant pas réalisé les travaux de mise en conformité de leur logement seront dans l’obligation de le mentionner dans les annonces de vente ou de location.

Dès 2028, ce sera au tour des biens classés F d’être interdits, et enfin aux logements classés E d’ici 2034.

À moyen ou long terme, engager des travaux de rénovation énergétique sera donc nécessaire pour continuer de proposer son logement en location.

7 - L'ENCADREMENT DES LOYERS - MONTPELLIER

L’encadrement de loyers à Montpellier :

Face à la crise d’accès au logement constatée sur la ville de Montpellier et conformément à la volonté du Maire de Montpellier de permettre à tous d’accéder à un logement à la mesure de ses revenus, la mise en œuvre de l’expérimentation de l’encadrement des loyers a été entérinée par la signature, par le Préfet de l’Hérault, de l’arrêté d’encadrement des loyers le 24 mai 2022. 

Il entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2022.

Cette expérimentation doit permettre de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et prévenir les loyers abusifs. L’encadrement des loyers détermine un loyer de référence (hors charges), un loyer plancher et un loyer plafond à ne pas dépasser.

Ce plafond varie selon les quartiers en fonction de l'état du marché.

L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés à compter du 1er juillet 2022 :

- les 1ères mises en location

- les changements de locataires- les renouvellements de bail

- les baux mobilité

Non respect des plafonds :

Personne physique : 5000€ d'amende

Personne morale : 15 000€ d'amende

Ils devront également mettre en conformité leur loyer et rembourser le trop-perçu au locataire.

L’encadrement des loyers ne concerne pas les locations saisonnières.

Simulateur :https://eservices.montpellier3m.fr/habitat/encadrement-des-loyers/

8 - LE HOME STAGING

Les 3 règles du home staging, opération coup de coeur.

Avant toute chose, qu’est-ce-que le home staging ?

C’est une valorisation de votre bien immobilier, maison ou appartement, dans le but de le vendre dans les meilleures conditions (en matière de délai et de prix).

Il s’agit d’une technique permettant de provoquer plus sensiblement les coups de cœur !


Premièrement ; Désencombrer

Eh oui, il faut réaménager l’espace en mettant en avant les volumes de vos pièces. Vous-même, auriez plus de mal à vous projeter lors d’une visite, dans une maison encombrante, ne laissant pas libre cours à l’espace et à votre imagination!

Ensuite ; Dépersonnaliser

Vous aurez plus de chance de provoquer un coup de cœur en aidant vos futurs acquéreurs à se projeter, et pour cela, je vous conseille de mettre de côté les objets et photos trop personnels. Néanmoins, la maison doit tout de même vivre ! Il s’agit simplement de trouver le juste milieu.

Enfin ; Revaloriser

N’hésitez pas à mettre en avant les points forts de votre bien ! Comme la cheminée, la luminosité, ou le beau parquet, et ne négligez pas les petits détails ; recollez la plinthe devant laquelle vous passez chaque jour par exemple.

Vous avez à présent, les bases fondamentales du home staging. Vous n’avez plus qu’à valoriser votre bien et tenter de procurer le coup de cœur.

9 - Les avantages de la visite virtuelle 

La visite virtuelle, autrement dit, une simulation de la réalité en 360°, grâce à du matériel de pro et un logiciel performant. 

Mais en quoi cela est-il intéressant pour vous ? 

En rien ? 

Détrompez-vous, de nombreux avantages vous attendent.

Un gain de temps ;

Grâce à la visite virtuelle, l’acquéreur et le propriétaire-vendeur y trouvent leur compte. Nous mettons en place cette pré-visite, qui permet donc une pré-sélection des acquéreurs. Ils vont se déplacer dans votre maison ou appartement comme s’ils y étaient. De cette façon, si un réel intérêt est maintenu, nous permettons la découverte du potentiel total de votre bien. Si pas, nous avons fait gagner du temps à chacun.

Une cible plus large ;

La visite virtuelle, comme son nom l’indique, permet d’être vécue à travers un outil numérique. 

Toutes personnes, ayant le lien de la visite, peuvent donc visiter votre bien. Que cette personne soit d’une autre région ou même d’un autre pays, elle aura la possibilité de profiter de cette visite. 

Et, par la suite, si elle le souhaite, de se positionner. Nous permettons donc, à travers cet outil, d’avoir un spectre acquéreur plus large et donc de maximiser les chances de ventes de votre bien.

Il est important que vous puissiez bénéficier des meilleures conditions pour atteindre notre objectif commun, qu’est la concrétisation de vos projets, c’est pourquoi l’agence EVOC IMMOBILIER, met tout en œuvre pour vous proposer ses meilleurs services et son meilleur accompagnement, propriétaires-vendeurs ou acquéreurs, ne passez pas à côté de cette opportunité.